专家建议—— 面对“诱惑” 刚需置业者要多看看

进入11月以来，贵阳市商住类土地成交迎来爆发，成交面积和金额均达到了年内*高点。其次，在房价走势方面，贵阳的房屋均价均出现了不同程度上的“停滞”，11月迎来了今年房价的*低点。在市场方面，各大房开商均出现了大手笔促销的情形……面对岁末楼市的新动态，专家表示，对于买房者而言，刚需型客户可以多观望，从容选择产品；改善型客户则要注意产品的两极分化。

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土拍火热 价值分化明显

据贵阳市公共资源交易中心数据统计，2019年11月，贵阳市商住类土地成交迎来爆发，单月成交面积1528761.34平方米，环比涨幅达164.49%，成交金额642553.74万元，环比上涨29.17%。观察各月土地成交情况，2019年11月贵阳市商住类土地的成交面积和金额均来到了年内*高点。

在成交量再次爆发式增长的背景下，贵阳市的土地价值却在不断分化。据统计，11月，单位面积吸金能力*强的区域为云岩区，每平米土地可吸金20687元，而成交面积*高的息烽县吸金能力*弱，每平米土地仅可吸金1261元。其中，云岩区毗邻人民大道的G（19）091号商业用地吸金能力当月*强，每平米土地可吸金83492元；云岩区水东社区安井村的G（19）076号商住用地吸金能力次之，每平米土地可吸金25490元；而息烽县永靖镇坪上村的XF（19）035号住宅用地吸金能力*弱，每平米土地仅可吸金534元。

在土地供应方面，11月贵阳市挂牌商住类土地面积998469.93平方米，环比下降48.32%，但对比其余月份，该挂牌面积数据处于今年高位。观察各月数据，2019年下半年贵阳市商住类土地市场供应明显高于上半年，符合政府此前加大土地供应的表述。值得注意的是，2019年11月份，贵阳市远郊共有6宗商住类土地出现流拍、流挂的情况，总流拍、流挂土地面积为34092.62平方米，这也是今年以来贵阳市商住类土地首次出现单月流拍、流挂面积超过3万方的情况。

房地产专栏作家陈怡表示，土地市场一直是楼市较为准确的“晴雨表”。从今年的贵阳土地市场情况来看，前十个月较为平静，流拍量相比往年有所减少，但到了11月份以后，贵阳土地市场呈现出越来越明显的两极分化趋势，也就是说，受关注的土地愈发火热，而条件一般的土地逐渐无人问津。

陈怡表示，这也表明贵阳楼市的发展方向已经向品质型的方向转变，“优质土地”、“品质楼盘”将会成为今后贵阳楼市发展的关键词。

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房价“触底” “横盘”继续

据统计数据显示，今年11月，贵阳新房的均价为10342元每平，对比上月下降了4.59%，10月份的新房均价为10840元每平，对比上月下降了1.79%。在已经过去的11个月，房价的*高点出现在1月，均价为11589元每平，今年前五个月房屋的均价均超过了每平方米11000元，进入6月以后，均价跌破11000元大关，仅仅在9月小幅反弹，到了11月，更是到了全年房价的*低点。

陈怡分析认为，造成目前贵阳楼市横盘的主因是库存量较大，就目前现有的房地产市场来看，贵阳想要消化掉库存，是很不容易的。同时，贵阳的楼市价格有着“向高不向低”的特点，也就是说，随着近一两年来观山湖区的房价上涨速度领跑整个贵阳市，带动了贵阳其他地区的楼市价格的快速上涨，房开商都想追求更高的利润，因此贵阳楼市的价格有一定的水分。而经过了近几年的调整，随着库存量的进一步加大，贵阳楼市的水分正在逐渐被挤干，因此造成了今天的“横盘”局面。

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新房促销忙 二手房“冷清”

从市场上来看，近期*值得关注的开盘信息就是中天·吾乡和融创云湖十里的开盘。

中天·吾乡位于乌当区，12月8日开盘，项目规划“七湖九岛”，“一环、双轴、六景”，总用地面积约9000亩，建筑面积逾800万平米，容积率1.6，规划居住人口约12万余人，是贵阳乃至整个贵州难得的各项配套完善、容积率极低的大型项目。而在同一天开盘的融创云湖十里位于贵安新区百马大道北师大贵安附校旁，项目临河而建，周边有六湖环绕，目前在建或建好的配套有贵安高铁站、北师大附属*，三甲医院、省博物馆、省艺术馆等，项目将打造为约70万方的滨河国际住区，项目一期容积率约2.1。

目前没有这两个新盘的具体开盘数据，但据市场消息反馈，在楼市横盘的局面下，销售情况只能说是勉强“过得去”。

为了消化掉库存，扩大营销业绩，目前贵阳的多个楼盘均处于大面积、大手笔促销的状态，比如联合多家单位进行“团购”，但这些价格并不是遥不可及的，很多人都能拿到这样的折扣。

此外，多家房开在销售时，采取精装升级的方式，来维持房价不下降。目前贵阳市场上的精装房数量正逐渐增多，精装房不仅能够保证房价不下跌，还能够创造更多的利润，同时也给客户造成了高档产品的概念，促进销售。目前，市场上的许多楼盘还加送车位，以此来吸引消费者，有的还赠送大额购物卡。这一切手段，都是在稳固房价的前提下，尽量加快房屋的销售。

在二手房方面，记者走访了多家二手房中介机构后了解到，临近年底，二手房市场也进入了淡季，交易量和往年相比均出现了下降。某中介公司销售负责人表示，和往年相比，贵阳二手房市场受到了新房库存量较大的影响，销售情况很一般，伴随着的还有一直以来的两极分化现象严重——优质二手房、*二手房销售火爆，品质一般的二手房相对滞销。

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如何做一个

明智购房者

面对目前的形势，许多购房者感到十分迷茫。如何做一个明智的购房者？陈怡表示，目前贵阳的楼市，的确正处于一个“横盘期”，这也是贵阳楼市经过了近三年的高速发展后进入的一个“调整期”，在这期间，贵阳房价的水分正在被挤干。对于消费者来说，许多房子并不是现在开始大幅降价，而是这类房子本应处于现在的价格水平。因此，消费者在选择产品的时候，一定要综合考量评估，按照房屋的产品类型、配套设施、物业类型、交通资源等方面来综合考量，并特别要注意多比较，这样才能避免入坑，挑选到心仪的房子。

从消费者类型上来看，进入年底，按照往年经验，房价的变化不大，主要是在推广力度上有所变化，因此刚需型购房者不妨多考察比较；对于改善型消费者来说，目前贵阳市场的改善型住房数量众多，甚至在一个项目中都有很多种产品，但它们之间的两级分化趋势却越来越明显，因此大家要注意仔细区别，综合考虑，再选择出手。